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一次性把买房的事情说清楚(一位副总裁的落寞回忆5/6)

2015/5/25 23:12:47
文章来源:网络

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本文从各个方向阐述了地产业的内幕,是不可多得的好文。

有耐心,有定力

  前期了解了开发商的心理,做足了心理准备之后,就等着开发商通知你去验房吧。左等右等,终于等到了临近交房期限的日子,电话来了,收房通知单也发到你手了,于是乎,全家动员,上至老人,下至小孩,但凡有点发言权的,统统都要去,甚至有的还要将自己家的宠物也带着一起去,尤其是宠物小狗,那在收房现场也是经常能遇到的,为什么呀,不是说狗的嗅觉比较灵嘛,要是房屋的装修污染超标什么的,人感觉不到,这狗说不定就能感觉到呢,所以,带,一定要带。(这人考虑够全的,绝对是个难缠的主儿,开发商最怕这种人了。)


  1.有耐心,看谁耗得过谁

  一大帮子浩浩荡荡地开到收房的新居现场的时候,一抬头,却发现,哎呀,妈呀,这和赶集没啥区别嘛,那个人多的,简直赶得上沙丁鱼罐头了。于是乎,等着吧,你来得早,还有人来得比你更早,于是按顺序去收房吧,指不定你上午9点多到的,要等到中午,甚至下午才能轮得上。


  这就是开发商打的如意算盘了。你等等,等得不耐烦了,本来准备的挑刺儿的热情也一点一点地磨灭了,等到具体验的时候,心气儿也没了,就随便地看两眼完事,就达到了开发商蒙混过关的初衷。  所以,你一定不能让开发商钻了空子,越是人多,越是要等的时候,越要有耐心。千万不要为了先看房,急着先签了单子(这不就主动跳进人家挖好的坑儿了,感情我前面全白讲了),也不要急着总催那些个工作人员,你越催,他越不给你安排,非得磨光你的耐心不可。所以,千万要冷静,不要被别人牵着鼻子走,不就是等嘛,我等就是了,就当是全家来这个地儿参观参观,平时没空唠嗑,这会儿唠唠嗑儿,顺便还能给大家分分工,一会儿验的时候,谁看哪儿,谁看哪儿,这么多人,一定得把问题找出来不是。反正你最后一定要安排我验房的,这又不存在排在后边,就不让验了的情况,所以,稳住,看谁耗得过谁。


  2.集体的力量大

  拿到收房通知单的时候,不要一激动把什么都忘了,这个时候一定要注意发挥集体的作用。什么意思,就是要及时地联络一下各个楼的大头。现在的人,都精细着呢,这有个楼房刚开盘,刚开始卖呢,网上就会出个帖子,或者论坛,就叫“某某小区论坛”“某某小区集散地”,很多买了房子的,就会整天地爬在网上,组织大家讨论一下这个小区的这问题,那问题,做出很多很多的预案,或者挑出很多很多的刺儿出来。到了验房的环节,这论坛能发挥的作用就更大了,最好是能集中一下各个楼的业主,分批地去验房,这样时间安排合理,就不会出现前面讲的和赶集有一比的情况了。如果说实在没法统一,也要找到几个志同道合的,相约个时间,一起去看,我当你的参谋,你当我的参谋,人多,眼多,智慧也多,力量就大,就能更好地发现问题,发现问题,解决起来,也比起你单枪匹马地要容易一些。


  如果说,没有这么先进,没有这些个什么论坛啊,帖子啊之类的,那也有办法,就到了看房现场的时候,热情点,多找人聊聊,多交几个朋友,将来都是邻居不是,这会儿就要打好关系,多聊几句,投缘的,就可以一起上去看房,也能发挥集体的作用。


  当然,这个时候,如果之前就成立了临时的业主委员会的话,就能发挥更大的作用了,可以用群众的力量来和开发商、物业公司讨价还价,维护业主自己的利益,太有先见之明了。


  3.这字,签还是不签

  我前面讲过了,一定要坚持先验房,再签《房屋交接单》,如果能够做到这样,这自然最好了。但是现在的开发商出什么幺蛾子呢,他会要求你先办手续再验房,要是没有这个手续,他不给你打验房批准条,你就没办法从物业那儿拿到钥匙,更验不了房。一旦签了字,你打开门,发现问题,再要找他解决问题,就难了。


第15节:验房进行时,教你几步走

  所以说,最最靠谱的办法还是要坚持先验房,要是开发商坚决不肯让步,那你就做个小小的退让吧,同意先签收房文件,但是在这个文件上,一定要注明“楼房状况未明”“室内情况尚不了解”等等字样,这样的话,一旦房子有问题,这几个字可就帮到你忙了,因为你是在不知情的情况下签的字,走到哪儿,开发商都不占理儿,你还是占主导地位的。


  02 验房进行时,教你几步走

  验房,这可是个大学问。不要以为你抱着一颗严格验房的心,就能把这房给验好,还必须要掌握基本的验房专业知识,才能让你不至于被人蒙在鼓里还不知道。下面,我就按照这验的先后顺序,给你详细地说说。


  这些文件你见到了吗

  一般情况下(其实二般情况也这样,正常人都是按照这个程序走的),你去验房,首先要验的就是文件类的证照,只有有了这些证,才能说明你的房子最起码从明面上来看,没有什么问题,要是连这些证件都不全,那你还用看吗,这房子肯定是不行的呀。


  大体上来说,这些证件就包括《房屋竣工验收证明书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等,这是证明你的房屋基本面貌的最基本因素了。


  1.《房屋竣工验收证明书》

  一般情况下,只要你提出要看这个验收证明书,开发商都会拿给你看,但是也不排除特殊情况。之前,就有个楼盘验房的时候,出过这样的事儿:买房人要求提供这两样证件时,开发商就只拿出了一张他们建设的单位自己出具的验收合格证明,再要求提供国家有关部门出具的验收证明时,人开发商就说了,“目前,法律没有规定说,我有义务将这个证明拿给你看。如果你能找出相关的规定,我就让你看。”这种明显的无赖行为顿时就让买房人懵了,搞得他是丈二和尚摸不着头脑,弄不明白是怎么回事。别着急,下面,我就来给你解解这个惑。


  先来找找法律依据啊,《建筑法》第61条规定:“建筑工程竣工经验收后,方可交付使用。未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《合同法》和《建设工程质量管理条例》中也规定了类似的条款,也就是说,验收是房屋建设中最后的一个环节,要想完成这个环节,就要涉及到施工单位、房地产商、房地产开发主管部门。其中,对这个验收最具有发言权的就是房地产开发主管部门了,接到开发商提交的“竣工验收申请”之后,这个主管部门就忙活开来,要召集工程质量监督、消防、人防等等部门,大家汇聚一堂,在30日之内,对这个已经盖好的房屋进行一次全面的、仔细的检查。检查合格,没有问题了,就会签发一份《竣工验收证明书》。从这个过程来看,就会发现,这个证明书就是“相关部门会同建设、开发单位签发给施工单位的工程合格证明”,可以说,它就是一栋房子检验合格之后卡的那个戳。只有有了这个戳,下面的事儿才能办,否则,开发商要是拿不到证就出售,就像是卫生检疫不合格的猪肉上市卖一样,早晚得被查处。(至于说这个检验的过程中有没有黑幕,相信不少人都能猜到,这猫腻绝对少不了,否则的话,后期就不会有那么多因为质量问题而出现的纠纷了。一般情况下,这些来检查的人就是给楼盘发开工证的人,楼盘封顶,请有权势的领导来剪个彩,就算是真有什么问题,下面的小职员哪里敢说,哪里会说。于是,这证儿自然而然就拿到了。至于说业主入住之后,发现问题了,那就是另一说道了。要是大点的开发商,想维护自己的声誉,那就赔业主点钱,大事化小,小事化了。要是开发商是个小公司,那就更黑了,他们会先把资金挪走,造成资不抵债的现象,然后申请破产,这一破产,责任就不用承担了,而后,他们再重新弄个壳子,起个名儿,继续在别的地盘上开发。至于会不会被人告发,那就不用考虑了,别说不容易发现,就是发现了,你告到哪儿,他的能量就大到哪儿,层层疏通,最后,这告发也就是泥牛入海,再无音信了,他继续卖他的楼,你再告,没用。)


  虽然说,这一环节是必须的,但是遍查法律条文,却没有任何一条规定说,这个证明文件必须要向买房的人出示,否则就是违法的,根本没有这样的限制。因此,作为买房人,为了避免开发商钻这个空子,就一定要放聪明点,在前期把这个口堵上,也就是在签订购房合同的时候,就要把“验房时必须提供《房屋竣工验收合格证明书》”这一条白纸黑字地规定下来,这样的话,开发商到后期就赖也赖不掉了。


  2.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

  这两个书,一个是告诉你怎么样正确使用房屋的,一个是确定维修义务的,这就和你现在买个什么电器之类的,里面会附带有使用说明书和保修卡一样的道理,是开发商做出的承诺,也是国家法律法规要求的,开发商在卖房时,必须要提供给买房人看的文件材料。从1998年,建设部印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》之后,这两个书基本上都不会出现什么“就不给你看”这样的事儿,毕竟顶风作案,他开发商还是不敢的。


  3.竣工验收备案表

  这个备案表,现在基本上处于和《竣工验收证明书》一样的尴尬境地,是国家要求开发商必须要履行的一个环节,但是却没有任何法律规定说,这个备案表要提供给买房者看。我们先来看看这神秘的备案表,到底是什么?


  所谓的备案表,就是一栋房子的建设单位,在竣工验收合格之后15日内,向所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门做的登记手续。怎么说呢,就如同是一个正规的公司,每进行一次地址的变更、公司章程的变化、高级管理人员的任命等等重要的变更之后,都要到当地的工商所去做个备案一样,就是说要向国家的相关部门“报告事由存在以备查考”。这个备案表就包含房屋验收的相关文件、验收的报告、涉及规划、消防等等的文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。有关的备案机关收到这个备案申请之后,就一一地查看了,看看首页上列的这几项文件是不是都包含在里边,都有的话,就盖个“文件收讫”的戳,标明你这个房屋的相关证件是有据可查的。


  这么看来,因为这个备案表登记的事项很多,很全面,因此,买房的人就非常想看到了,但是偏偏法律就没有做出必要性的规定,导致很多开发商都会省懒儿,都会偷偷地瞒下这份文件,免得让买房的人看到上面有什么疏漏的地方,引起“不必要的纷争”。


  那作为买房的人,你要是想看,处理方法就只能是和《验收证明书一样》,在前期把开发商的退路都堵死。


  当然,现在也有一些开发商愿意给买房人提供这样的证件,这个时候,你别高兴得太早了,不要一看见有个《验收备案表》的大题头,就觉得自己可算是逮着一个良心不怎么黑的开发商了,也不细看了,其实,这正中了开发商的下怀,他就是要你高兴之下,略过其中的内容,因为里面可能存在陷阱。什么陷阱呢?这就是开发商欺负你不懂了。在这个备案表中,有很多分项,开发商递交一份材料,主管部门就会相应地在这一项的那一栏后面扣个章,没有递交哪一项,哪一项后面就不会有章,千万不要以为,只要全页上扣上那么一个章就算完事,要认认真真地检查每一项,不要又被人当成门外汉给忽悠了。


  4.《入住许可证》

  从现在的情况来看,这个证件并不是各地都有的,像天津、上海、广州这几个地方就有了很规范的文件了,其他地方可能还没有。(这世道变化太快了,说不准,我写这书的时候,人家某某地还没这个规定,等我这书正经上市销售了,人家也出台这个规定了,别说我不了解行情,只是我毕竟不是网络新闻,能随时随地的同步啊。)要想了解到准确的信息,还是应该去当地的房地产主管部门去咨询一下。现在很多单位不都对外公布了热线电话嘛,再不济到这个办事大厅,肯定有专门的咨询窗口,要想问明白这个事儿,还是很容易的。


  如果当地有这个规定,那就一定是做出了严格的规定,要求必须有这个证,开发商才能将这房子交给买房人的,如果没有,就一定要催着开发商去办。当然,这个时候,就更需要考验买房人集体的力量了。当然,还有一种情况就是,开发商根本就没办这个证,只是因为工程没盖完,怕追究他延期交房的责任,怕交违约金,所以就用“没有办下入住许可证,还要等”这样的话来堵买房者的口了。这个时候,就要求你要明察秋毫,想办法弄清楚问题到底出在哪里,坚决不能让步地维护自己的权益,该让他赔违约金就一定要赔,没得商量。只有保持这样强硬的态度,才不会被开发商当成软柿子捏,总欺负你。


  5.林林总总的其他证件

  要建一个房子,不是那么件容易的事儿,要经过很多部门,盖很多个审批的戳儿。(曝一个啊,目前来说,从审批到最后的物业管理,一共是79个,当然,以后可能还会增加)


  要审批的部门多了,房子建成后,要验收的部门也就多了,于是,各样的证件也就多起来了,除了上面提到的这些最重要的,还有一些证件和材料,也是开发商要拿到的:

  (1)规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。

  (2)房产管理局或者相关部门测绘队出具的《竣工实测表》或者是正式的测绘报告书。在这两个文件上,标明了实际建筑面积、分摊、公用面积等,这是必须具备的,否则的话,买房人,你就没有办法计算出实际上有多少面积是公摊的,自己的房子有没有“被缩水”。

  (3)卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。

  (4)公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。

  (5)民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。

  (6)质量技术监督部门出具的《电梯(扶梯)验收结果通知单》。

  (7)环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。

  (8)燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。

  (9)城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。


  这些材料都是开发商要进行备案的,有的地方是分开来是审核的,文件就比较多,有的地方是归结在一起,一起来验收,然后在一张《验收证明书》上盖上很多个不同的戳。这些文件,一般的开发商手里都有(除非他没有通过验收),如果你要求要验看,开发商只能在心里暗暗地想,这个业主真是不好糊弄,得小心点对付了,但是明面上一般都会给你看。但是就是有一些不靠谱的,他就是不给你看,这里边可能就有点问题了,要么是他没有这个东西,这楼还是个“黑楼”。要么就是他嫌你事儿,不愿意拿给你看。遇到这样的情况,你就一定要有耐心,坚持要看到这些文件,否则就不去验房,看到最后谁着急(你有合同在身,开发商这房子也没有办法卖给其他人,你坚持不验房,开放商到最后总得急)。磨得开发商失去耐心,他总要给你看的。如果说到了最后关头,他都拿不出来,那很大程度就是没有的,这楼房说不定就会存在这样那样的问题了,要多留个心眼儿。


  6.要看证就要看正本

  这年头,复印这个事儿难吗?不难,实在是太容易了。那在复印中造假难吗?也不难,操作起来其实很简单。就拿这各种证件来说吧,要哪个章,就可以只用一个已经盖好的章,然后把上面的内容偷天换日地这么一遮,开发商想写点啥都行,这么看来,复印件实在是不靠谱的事儿。要想看到真的东西,还是得要原件,要正本(毕竟这正本造假不太容易)。所以,诸位,既然坚持要看证件,就要坚持到底,要求看证件的正本,不要让那些不靠谱的开发商拿张假的复印件就把你糊弄了。


  你的房子是否瘦身了

  瘦身,多流行的一词。尤其是搁在女士们身上,要是能有人说她瘦了,她准得高兴半天。可这同样的词,嫁接到房子身上,就不是那么回事儿了。房子瘦身?什么意思?简单点说,就是说房子面积小了呗,本来买的是90平的房子,这下只剩下87、88平了,谁都不会乐意呀,那少的几平米的钱都交了,你凭什么少给我面积呀,看看,不高兴了不是,这不高兴是正常的,要是有人能乐意,除非是个傻子,算不过这笔账来。这么说,大家都明白自己肯定会不乐意,可在具体验房的时候,就有不少人糊里糊涂地没算明白,被开发商给蒙了,这就是出问题的地方了,你当时没看出来,过后再找麻烦,谁理你这茬儿啊?因此,验房的时候,就要把眼睛睁大点,看完各样的证件,就先来关注一下面积这个大问题。


  1.你买的是什么面积

  面积,有很多种说道,销售面积,建筑面积,实用面积,公用面积……你知道你花了半辈子辛辛苦苦挣来的钱,买的是哪种面积?下面,我就来先说道说道这个面积的基本知识。


  正常情况下来说,现在的商品房出售的时候都标的是“套”或者“单元”“栋”之类的,绝对不会是直接的多少平,多少平,这时候,你必然就要问售楼小姐“这房子多大”了,一般情况下,对方会告诉你,“90平”之类的一个数字。但是你可不要理所当然地认为这个面积就是将来你所能使用到的真正面积,这只是个销售面积,下面我用公式给你算一下啊。


  销售面积=建筑面积=套内建筑面积(一套房内的建筑面积)+公用建筑面积 (分摊的面积)

  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。

  公用建筑面积=全套建筑面积—全套各套内面积之和—车库、仓库等的面积


  从这个表格中,很简单就能看出来,你买的是销售面积,但实际上能用的就只有“套内使用面积”,这里面差的可不是一点儿半点儿。可你为了能买套房,也只好接受这种不对等。当然,这种实际情况,你在签订购房合同的时候,可能已经有人明着暗着提点你了(可能是售楼小姐说的一句“我们这个建筑面积是100平”,也可能是别的什么情况),只是你当时没弄明白,后来弄清楚建筑面积和使用面积中间的道道,想找麻烦都没地儿找去。当然,这是实际情况,现在所有的房子都这样,也不是我在这儿重点要讲的,只是提点你一下,免得连这个都搞不清楚,还在那儿咋呼呢,半瓶子晃荡说的就是这种人。


  2.你的房屋被瘦身了吗

  一般来说,在前期签订购房合同的时候,开发商都会拿着规划图纸来给你一点点地算面积,好像这样就很专业一样,但事实上,他们再怎么计算也不能保证将来这个面积不出问题,所以为了防备你找麻烦,就会在合同中规定了,最后的建筑面积有容许你一个误差,一般是3%,在这个范围内的小差,你就得接受,要是超过这个比例,你可以退房。


  (1)瘦身来自哪里

  有一些朋友就不理解,说施工队不就是按照图纸来建的房子,怎么面积还会少?这就有不同的情况了,一方面就是开发商的鬼心眼,卡着3%这个坎,少盖一点点,他就能少投入一点点,利润就会多一点点。`

  还有一种情况,就是这个开发商还是没有这么抠巴,但是他找的施工队就不地道了,他技术不过硬啊,这儿少个砖,那儿少点土的,这面积就差出来了。


  不论是哪种情况,到最后,房子建成了,你去验收的时候发现问题,为时已晚,总不能让人家拆了重建吧,所以,就只有一个办法:忍,实在太过分,无法容忍了,那就:退。


  (2)到底瘦没瘦

  在一栋楼房竣工之后,施工单位、建设单位会自己进行一次测量,出具一份面积实测图,报请国家机关竣工验收的时候,有关单位又会出具一份权威的实测图,并将这份图上的面积作为你这个房子最终面积的标准,来记入产权证。既然有这么个区分,就要求你在验房的时候,一定要求开发商提供的是房屋验收单位出具的权威的面积实测图,一定要看清楚上面盖的是哪儿的戳,不要被开发商自己“生产”出来的一份实测图蒙蔽了双眼。


  为什么一定要区分这两者呢?其实很好理解,因为开发商自己测的时候,如果这个房子面积真的存在较大的误差,你想他会傻到把这个误差明面上标出来吗?绝对不会,所以,他提供的这份儿真实性就有待考察了。而有关的房屋验收机构,没有这些个利益纠葛在里面,就会秉公办理,是多少就会写多少,所以,他们出具的实测图才应该是正确无误了(就算有那么一丁点误差,也是要以这个为标准的,因为这份图上的面积是将来要登记在产权证上的,是最权威的)只有根据这份儿图来判断,才能断定你的房子到底有没有缩水。


  那判断清楚到底有没有瘦身之后,你就要把这个房屋具体的面积和当时合同中规定的面积来做个比较了,如果差额在3%之内,那这是允许的。毕竟这房子是人建的,又不是机器统一切出来的,经常会有一点差错,这也是正常的,要能容忍这种小错误。如果差额超过3%,你就可以依据合同规定的办法进行处理了,处理不了的,也可以根据有关规定要求退房,这是开发商的硬伤,他推脱不了的。


  3.房屋也会增肥

  和瘦身相对应的,自然就是增肥了,在房子问题上,也同样会存在这两种情况,上面已经讲到了房屋瘦身,也就是面积缩小的情况了,下面再来唠唠房子增肥,也就是面积增大的情况。


  有一些朋友会问了,开发商缩小点面积,是为了省钱,那这增大面积又图的个啥?其实还是一样的道理,举个例子啊,开始时,约定的房屋面积是100平,到实际收房的时候,是105平了,这个时候,你要还是不要,相信不会有多少人因为多出来这么点就不要了,那就要呗,那好,既然要,就得掏钱,开发商又能多赚了不是。


  那这个大,大到什么程度还能算是合适的,什么程度就是开发商故意玩的把戏了呢?一般说来,和前面的衡量标准一样,都是误差在3%以内(现在几乎所有的购房合同都是这么约定的,你没得选啊)。就像上面举的这个小例子,现在多了5平,超出了误差范围,你就可以选择是买还是退房了,要是说只多出了2平,那抱歉,你连退都退不了,必须要掏钱买下来。不要以为我蒙你呢,“钱在我手里,我不掏钱你能把我咋的?”还真就能咋的,因为这个数字并没有超过误差的范围,按照当时合同的约定,你要是不接受这个误差,你就是违约了,开发商能容许你这么挑战他的极限?做梦吧,告都要告死你,这房子就非让你买不可。


  看看,是不是很霸王的条款,但是没办法,谁让你当时在合同上签字了,这就又回到了那个问题,签合同的时候,眼睛一定要毒,而且最好能长个后眼,把这些事儿都提前考虑到了。


  再来说说这个误差超过3%的情况,这种时候,因为是他开发商违约了,所以作为买房人,你就有两个选择了,一是退房,一是补交差的这部分钱,继续把这房子买下来。退房的情况就不说了,补交差额需要重点强调一下,免得有些人就犯这种错误,什么错误呢,这会儿觉得挺合适,交了钱把这房卖了,没过两天,又想想觉得不合适了,又想以开发商违约(误差超过3%的这个硬伤)来要求退房,对不起了,没有这样的美事,不能这样出尔反尔的,只要你交了这部分差额,就意味着你选择了继续履行合同,放弃了自己的退房权,现在想退,没门了。


  诸位,面对房子增肥的情况,一定要想好了再做决定,否则将来后悔就晚了。


  细心验房,事无遗漏

  等啊等,终于等到了自己实际验房的时候了,兴冲冲地跟着开发商和物业公司,七拐八绕,终于到了自家的新房面前,这千呼万唤始出来的新娘子终于要揭开神秘的盖头了。各位,稳住,稳住,别太激动了,在查验完大的面积之后,一定要细心,将各个角落,事无巨细地查一下,让问题解决在自己还没最后定板儿的时候,否则找个有缺陷的,将来得把自己郁闷死。


  1.毛坯房看点啥

  关于毛坯房,在前面已经提到过,就是没有做任何装修的房子,盖好是什么样,就是什么样。现在有不少崇尚个性的人都会选择这样的房子,因为可以按照自己的意愿进行装修,非常自由。你千万不要以为,这样的房子没有装修,就不需要验了,这可是大错,只有细心验,把问题解决在这个阶段,自己后期装修的时候,才能不出问题。


  (1)先看外部

  作为一栋房屋的脸面部分,外部的作用是非常明显的,因此,在验房的时候,首先就要看看这个房子的外部情况怎么样。


  第一点看看外面的墙面是否平整;外墙上贴的瓷砖和用的涂料怎么样,有没有脱落现象(这才刚收房呢,外墙就坏了,想想以后会坏到什么程度,说什么保证质量的话,能让人相信就见鬼了)。


  第二要看看单元门怎么样,是真的很有安全性,还是就是个装饰,说不定还是个坏的,轻轻一推就开的那种,不过脑子都知道,这实在是太不安全了,遇上个坏人啥的,这一点儿防御作用都起不上,要它有什么用啊,还不如贴俩门神呢,说不定还能吓退那些个居心不善的,又扯远了,回来接着说要验些什么。


  第三个要看看楼道设计得怎么样。有没有过窄,窄得都快容不下你一个人走了;有没有过宽,宽得都跟大马路一样了,这样就必然会挤占其他的面积,说不定哪儿就“被瘦身”了呢。还要看看楼道有没有装灯(声控的也好,开关的也行,总之要有光),否则的话,回来晚了,还得因为这个黑暗担惊受怕的,尤其是有老人、小孩的,或者是很胆小的人,一定不要忽视这个问题,否则,将来因为这么点小事,再弄出什么不愉快来,就不值得了。如果说真的没有灯,就要仔细看一下了,如果说是没有灯,可以要求开发商装,这好解决,就害怕是没有留装灯的线,这就难办了,要从别的地方引过来,工程量会大一些,这种问题,就需要在这个时候提,一旦你收完房,再提这些问题,可就没有人搭你的茬儿了,自己忙活去吧。


  (2)再看内部

  这个就包罗万象了,所有房子里有的东西都必须仔细检查,否则,说不定哪儿就会有点小问题,造成你后期使用上极大的不方便。


  ①第一眼要看门

  一间房子的房门可以说是进出的唯一通道,验房的时候,你第一眼看到的也是房门,所以,对于这个房门,要认真、仔细、全面地找出它存在的问题,最起码要保证整间屋子的安全性和隐蔽性。

  一般来说,这个房门会出现的问题就包括:

  门不正,有倾斜现象;门已经变形,下方存在缝隙;门锁脱簧、锁舌变形或者说不能完全锁上,安全性差。如果装有木门,会可能出现门板开裂等的问题。

  这些问题都不容忽视,否则会造成严重的影响,比如说有缝隙,就意味着会漏风,门锁有问题,那连安全都没有保障,这都是可以要求开发商予以解决的。


  ②抬头看天,低头看地

  从毛坯房的角度来说,因为没有装修,所以头顶和脚下都是土的,或者水泥的,这个时候,你就看看它是否平整,尤其是脚下,如果凹凸不平的话,自己将来装地板、铺地砖就会很费劲了,因此,必须要保证平整才行。


  ③环绕看四周墙壁

  首先要看这个墙是不是正的,有没有倾斜现象,虽然说不可能出现“楼歪歪”那样严重的弯曲,但只要有一点不正,你就心里就得打鼓:它说不定哪天就会倒了呢。心里老有这么个疙瘩,你成天除了担心,就甭做别的事儿了。当然,除非你的心理状态实在太好了,完全不考虑这方面的问题,那自然是你没有问题,开发商没有问题,大家都欢喜喽,就是不知道万一真出了什么问题,到底是谁要在这儿哭爹喊娘了。

  接着,还要看看墙面有没有开裂的现象,够不够光溜了。


  ④平行看窗户

  窗户,就起着一个连通内外的作用,是一套房子中很重要的部分,要检查清楚,它正不正,窗框有没有问题,各种的小配件(螺丝啊,扳手啊什么的)有没有生锈啊,有没有少装啊,别看它只有一丁点儿,指不定哪天事儿就坏在这个上面了,“少了一个马掌钉,死了一个将军,毁了一个国家”的故事,所有人都听过,不要自己再走上这条老路。


  ⑤水的因素很重要

  你日常生活中最不能离开的是什么?自然是水了。想想看,要是头天刚搬进新房,转天就发现这房子上不来水,你连口喝的都没有,或者说这屋子排水不行,整个卫生间都快变成一个洪泽国了,你说憋屈不憋屈,所以千万要注意,要将问题消灭在这个“该提就提”的时候, 过了这村,就没有这店了。


  那在具体检查的时候,就要注意查查上下水通不通,地漏啊、管道啊什么的有没有堵塞住,室外的排污管通不通畅啊,屋子的防水做得怎么样啊。当然,房间会不会漏水也会考察一下。这就要求你提前先和物业打好招呼,给你送上水了,否则,根本无法做到检查这一点(如果能够和楼上、楼下的两家一起验房就更好了,可以看看楼上的水会不会漏到自己家,自己的家会不会漏到人家楼下,免得将来再找麻烦)。


  当然,如果你没有事先通知,验不了这一点,那也没办法了,就只能在最后的房屋验收单上要标明,没有检验这方面的情况,好歹将来万一出啥事,也能有点转圜的余地了。


  ⑥配电箱、电线、插座别忘了

  有的人就说了,这些东西我将来也不会要,肯定会全部重新弄,现在就不用验了吧,太麻烦了。这种想法可是大错特错了,你现在要是验不仔细,后期重装的时候可是会出问题的。曾经就有这么一个朋友,想得特别好,想在厨房进门的地方装个消毒柜,但他验房的时候,不够细心,没注意原本这个地方装了个插座,后来想放消毒柜,发现放了柜子之后,插座就被挡上了,完全用不了,而且这个柜子要插电还得从挺远的地方引过来,真是既不方便,又难看。其实只要他在验房的时候细心一点,要求将这个插座稍微挪动下位置,后期不就一切都没有问题了,真是放着简单的程序没干,反而绕了个大弯子,费劲费钱的,太不划算了。


  所以说,这个电千万别忽视,除了要注意位置之外,还得查查这线路里、插座里是不是有点,是不是存在什么短路之类的问题,要修就得趁早,这可是句大实话,千万别不在意,否则,将来要大费周折,就别怪我没提醒你了。


  ⑦煤气管道要通

  要是这玩意儿不通,你想想,这吃饭成问题不是,所以,必须要验。


  ⑧通风、排气、排烟系统要好

  这可是决定你房屋内部居住质量的大问题,千万别忽视了,否则的话,这屋子将来要是味儿不好,成天被烟弥漫着,也呼吸不上新鲜空气,住在里边的人还能好过?你那个时候就是骂天都没用了,谁让你没早发现问题,过期不候就这么个意思。


  ⑨阳台是不是够安全

  这阳台,虽然说平时可能不会天天用,但用处可大了去了,一般人家放个杂物,堆个重物什么的,那是常有的事儿。这就需要对阳台的安全性做个考察了。你说现在这设计多时尚,空中楼阁的事儿还真就有,有不少阳台就是这样,下边什么支撑都没有,上面突然就冒出了突出的一块,围一围就是个阳台。


  为了不至于将来出个安全问题什么的,就要对这个架空建出来的阳台多留意留意,看它的承重效果怎么样,不要你没在上面蹦跶两下呢,就左边出个裂缝,右边出个塌陷了,这可是要人命的事儿,得注意起来。


  (3)别忘了还有邻居这茬儿

  外面看了,里面也看了,就万事大吉了?错了,还得注意一下和邻居之间的问题,最明显的就是墙壁的隔音效果了。这效果要是差了,说不定你还能听着人家左邻右舍夫妻间做事儿的声音呢,这天天听,搁谁身上,谁能受得了啊。所以,这个要检查,必须要现在就试验清楚。要说怎么测试,那是太简单了,找人上楼上楼下,左邻右邻的一亩三分地儿吼两嗓子试试呗。要是连这个办法都想不到,你估计也就只剩下被开发商糊弄的份儿了。


  (4)要把施工图纸要到手

  这个玩意儿对于毛坯房来说,可是太重要了,你想想啊,后期要进行大规模的装修,你不知道原来的这些个电线、管道啊什么的,在看不见的墙里边是怎么走的,真正装的时候,指不定左边一锤子砸裂了水管,右边一榔头又碰着了电线(整个一黄宏、巩汉林演的小品《装修》嘛,指不定这个编剧就遇过这样的事儿,就地取材,来了这么个小品呢),倒霉不倒霉。要是多句嘴,要张图,不就没这回事儿了嘛,干吗把自己搞得这么狼狈。


  2.简装修的房子可别简单了事

  这什么都没有的毛坯房都哪儿哪儿需要验呢,在它基础上做了简单装修的“简装房”就更事儿多了。除了要验上面提到的所有事项之外,还必须要加上下面的内容。


  (1)简装要装天花和地板

和毛坯房比起来,这简装房和天花板和地板就收拾利索了。对于头顶的天花板来说,要注意考察它是不是装得太低了,以至于整个房子很压人;要看看它有没有裂缝,平不平整,否则的话,你成天一抬头的,看到的就是坑坑巴巴的,能舒服得了吗?


  对于地板或者地砖,因为它是一块一块拼成的,可检查的范围就宽了。首先要看是不是完全平整地铺在地面上的,有没有哪儿走上去就感觉一陷一陷的;整体是不是平齐,不会说这儿高那儿低的;各小块之间的排列是不是规则,接缝是不是做得比较均匀;边角上的压条有没有做实,踩上去会不会感觉空。这些都是你要查到的问题,否则后期觉得不满意,还得再重新招人弄,花两份钱,傻了不是?


  (2)墙壁刷漆要检查

  简装修的房子,墙面一般都做过简单的处理,粉刷上浆都做完了,你就要检查是不是平整、光溜,有没有裂缝,潮不潮,墙上的涂料会不会遇水就皱巴,就脱落。这些问题一旦要查验仔细,否则想象一下,半年或者一年后,自己刚弄进门没多久的这个新老婆,就到处都斑驳一片,还能看吗,自己都得呕死了。


  (3)室内的门要留意

  有些简装的房子包含这个项目,有的可能就不包含,这和铺地什么的不一样,不属于硬性规定,没人用鞭子赶着开发商必须做。如果说,你的简装房子包含这个室内的门,就要看看各个门是不是都是一致的风格、用的一样的材料,门框四周的压条实不实,门的牢固程度怎样(别一脚就踹个大窟窿出来,这要是遇上性格火爆的主儿,这门用不了几天就报销了,这样的质量自然是绝对不能过关的)。


  3.精装修就要精心验

  花一份儿钱,就要买一份儿服务,对不对,如果说我花的是精装修的钱,你给我个简装房,我怎么着都不能罢休啊,绝对得和你斗到底。在具体验房的时候也是一样,既然花了大价钱,就得买到该有的质量,绝对不能和毛坯房、简装房一样的待遇。简单来说,这精装修就要精到“所有的墙面、天花、楼地面、室内门窗、厨房卫生间阳台,所有这屋里的部分全部都要装修好”,再好一点儿的,还要配备上各种家具和电器,让你能“拎包即住”。


  既然东西多了,那验收就更麻烦了。除了上面讲的那些之外,还要包含门禁系统、卫浴设备、开关、供暖以及屋内所配套的家具等,也就是说,这屋里有的东西,一样都别落下,仔仔细细地,一定要查个遍。


  4.二手房也要验

  作为已经在别人手里折腾了多少年的旧房子——二手房来说,这个验房过程也是绝对不能少的。正因为它已经有了一定的年龄,所以各方面都可能出现老化或者损坏的情况,要是在验收的时候,不仔细搞明白这些事儿,后期就会有更多烦心的事儿,所以,要抱着验新房的挑刺儿精神,甚至,要更具有“刁民”精神,将任何的问题都摆在收房前的台面上,解决了,这样后期你好我也好,互不找麻烦,否则的话,后患无穷。


  二手房验房的时候,除了要检查上面的所有项目,更有一些要特别注意的地方,比如说,容易腐蚀和锈掉的各种管道、容易踩坏的地砖、容易老化的各种线路、容易损坏的门窗等,必须要进行严格的验收,这样后期才能省下不少麻烦事,才能放心。


  5.空气质量要重视

  验房,不仅要验硬件因素,还得注意最重要的软环节——空气质量。现在人越来越讲究了,对自己的健康予以了最大的关注,但是很多注重这方面的人,他却忽略了一个事儿,就是自己住的屋子里的空气质量是不是达标(看看,不懂是一个多么可怕的事儿,就有可能让健康杀手就这么长期地潜伏在自己身边)。要想验明白这个,咱开篇时候,说了有的验房人带的小狗就能派上大用场了,这家伙,它嗅觉灵敏啊,能闻到很多人闻不到的味儿,他要是闻着不对劲,一个劲儿地叫唤,想往外边跑,你想想这屋里空气质量能好得了吗?


  当然,这是最最初级的一个办法,有时候也不一定靠谱,最好的是你去找开发商,要求他提供一份权威部门出具的空气质量报告。这个时候,开发商就会和你说了,“我们没做这个检验,没有这些文件,您看看别的可以吗?”别听他鬼扯,说没有这个报告什么的,这在建设部门对房屋进行验收的时候,一般就一起做了,这个东西,他开发商必须要备案的,所以,只要是正常拿了验收证明书的,就一定有这个文件,一定要坚持要。要是说最后他真拿不出来,就只有一种情况,他这个房子根本就没有通过验收,或者说不合格,不敢拿给你看。这个时候,就要大胆地主张自己的权利了,因为建设部早在2002年颁布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中,就对甲醛、苯等有害的物质在空气中的含量做出了严格的限定,你完全有理由要求开发商提供文件,证明他这个房子是没有问题的。


  当然了,说了这么多条标准,不一定能都记得住,就可以省点事,找个专业的、有经验的验房师和你一起去,这样才能更好地发挥关键问题。

来源:人人分享 博志成



洪学智:生于1913年2月2日,卒于2006年11月20日,河南商城县双河区黄鹄寺乡小河口村人(今属安徽金寨县)。中国共产党的优秀党员,久经考验的忠诚的共产主义战士,无产阶级革命家、军事家、新四军老战士。于1955年9月被授予上将军衔,1988年9月再次被授予上将军衔。成为军史上唯一两次被授予上将军衔的“六星上将”。 洪学智上将(1913--2006年) 192解放军唯一的“六星上将”----洪学智

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